住宅ローンの借り換え相談や申込みの前に知っておきたい情報です。

変動金利を選択している方や固定期間選択型金利を利用している方はどうしても借り換えを検討せざるを得ない場合があります。

しかし借り換えばかりが方法ではありません。

実は買い替えという方法があるのです。

これは現在居住している住宅を売却して新たに住まいを購入する方法です。

その時に買い替えローンを組むのです。

今お住まいの住宅のために組んだローンを完済するために、売却金額に貯金を足すこともあるでしょうが、場合によっては完済に必要なローンをあらたに調達することが可能な場合もあります。

一見いいように見えますが、買い替えには大きなリスクが発生することがあります。

それは地価が下落した場合は売却損が出るということです。

その逆のメリットはもちろん良い条件の低金利の住宅ローンへの借り換えができることと新しい住居に住めることです。

もしこの方法を検討するなら以下のことを確認する必要があります。

（Ａ）地価が上昇傾向にある （Ｂ）購入時の自宅の時価があまり目減りしていない（下落していない） どちらかに当てはまっているなら考えても良いと思います。

そして実行するタイミングですが、これが一番神経を使うところです。

買い替えはローンを借り換えるのとは訳が違います。

抵当権の抹消や新規の設定、対象となる物件の売却と購入をスムーズに行う必要が出てきます。

なぜスムーズという言い方をしたかというと、

　　注意）売却したのに抵当権の設定処理が遅れた場合
　　　　 　　　⇒売主の債務不履行が発生する

全部がそうではありませんが、このような不具合が発生することがあります。

だから金融機関や不動産業者の連携がとても重要となり、最初から調整しておく必要があります。

民間金融機関は連携がうまくいかないケースはあまりありませんが、住宅金融支援機構などは民間と異なります。

ある意味役所的な感覚があるので、書類準備に手間取ることがあります。

ご注意ください。

最後に、いくつか注意点があるので箇条書きにしておきます。

よく読んでご検討ください。

（１） 住宅売却と新規住宅購入の順番によっては状況が変わる

（２） 住宅売却を優先させると、売却価格を新規住宅購入の資金に出来、かつ
　　　資金計画が立てやすくなる。

ただし仮住まいなどの余計な出費もある。

（３） 新規住宅購入を優先させると、売却物件と新規購入物件のローンが重なる場合
　　　があり、資金不足で売却を急いだり、希望金額を下回る金額で売却する可能性も
　　　ある。

買い替えは良い方法になることもありますが、事前にかなり調査と調整が必要になります。

金融機関との綿密は打ち合わせや相談はかかせません。