借り換えは住宅ローンの総支払利息が減るだけではなくリスクも軽減します。

よく言われる借り換えの３条件は、ローン残高１０００万円、償還期間１０年、金利１％です。

これの真偽は、例えばこの条件で計算した場合の支払利息は５２万ですが、金利が１％下がればこの５２万の利息が減るという意味になります。

この５２万と言う部分がとても大切です。

これ以下であれば諸費用倒れになってしまうのです。

その理由の一つは以下の費用にあります。

　（１） 保証料

　（２） 事務手数料

　（３） 抵当権再設定費用

　（４） 印紙代

借り換え金額を１０００万とした場合、大雑把に計算するとだいたい３５万前後の費用がかかります。

つまり支払利息が５０万以上減らないと意味がないということになります。

借り換えすることで急激な金利の上昇によるリスクを避けることもありますが、借りることで諸費用が高くついて利息より多ければ意味がありません。

それに借り換えするには時間との勝負になります。

また借り換えの際に一番かかる費用は保証料になりますが、この保証料は元の銀行から残りの期間分は返してもらえることになっています。

例えば３０万かかった場合、満額は無理としても残った期間に換算した費用が返ってくるわけです。

そうなると３５万程度かかったものからさらにこの返ってくる費用を差し引くと（仮に１０万程度として）２５万程度の費用におさえられる計算となります。

さらにうれしいのは保証料が必要ない銀行も増えてきたことです。

場合によっては５万から１０万の間で借り換えることが可能になるケースもあります。

この場合のポイントは元の借り入れ銀行から返してもらえる保証料とこれから借り換えをする銀行の保証料の有無でしょう。

たとえ３０万程度の差額でも行う意味はあると思います。

このような意味でも借り換えの損益分岐点は人によって金銭の感覚が違いますが、手数料と利息の差がある程度あれば借り換えをして金利上昇のリスクを減らすのも良いと思います。