住宅ローンの金利の動きと選択方法、どのようなトレンドがあるのかを知ってリスクの少ない方法と商品を選択しましょう。
住宅ローンと年収の関係
住宅雑誌やウェブサイトの情報欄には住宅購入術というタイトルで記事が掲載されていることがあります。
筆者がその記事を批評できる訳ではありませんが、その中でも注目すべき記事がいくつかあります。
それは２年ほど前から気になっていたことで年収とマンション市場との関係です。
不動産業者によっては年収の２～３倍の価値で購入を勧めるのが一般的です。
ここまではいいのですが実はそれ以上５倍や７倍まで購入できると話す不動産業者がいて、これらに気をつけようという内容でした。
実際にこれらがどの程度の金額なのかを計算してみます。
もちろん借入と期間によりますが、ざっと計算してみます。ちなみにシミュレーションソフトを使い、借入金額を計算しています。
Ａ【各年収別借入金額/返済率２５％／固定金利３．０％／３５年ローン】
年収 |
月払い（年合計） |
３５年後 |
年収倍率① |
手取り |
倍率② |
４００万 |
６万（７０万） |
１５１５万 |
３．７８倍 |
２８０万 |
ほぼ |
６００万 |
８．７万（１０５万） |
２２６０万 |
３．７６倍 |
４２０万 |
|
８００万 |
１１．６（１４０万） |
３０３１万 |
３．７６ |
５６０万 |
Ｂ【各年収別借入金額/返済率３５％／固定金利３．０％／３５年ローン】
年収 |
月払い（年合計） |
３５年後 |
年収倍率① |
手取り |
倍率② |
４００万 |
８万（９６万） |
２１２２万 |
５．３倍 |
２８０万 |
ほぼ |
６００万 |
１２．２５（１４７万） |
３１８３万 |
５．３倍 |
４２０万 |
|
８００万 |
１６．３（１９６万） |
４２４４万 |
５．３倍 |
５６０万 |
※ 税金などの費用を３０％と計算して手取りを出しています。
※ 倍率②は手取りから計算した手取り倍率です。
この２つの表を見てご自分でも実際にシミュレーションソフトに数字を入れてみると、多少疑問が出てくると思います。
実際年収の割合が
返済率２５％⇒１７％ 返済率３５％⇒２４％ と出るはずです。
この数字の誤差はなぜかというと手取り額が実際に使えるお金だからです。
筆者は税金を抜いた金額の２５％と３５％をシミュレーションしたのです。
するとそれぞれ不動産営業マンが話しているような数字になってきたではありませんか！
つまり年収倍率①が年収の倍率で倍率②は手取り額の倍率なのです。
実際に借り受ける金額が４００万の方が５倍だったら２０００万ですが７倍だったら２８００万です。
どのように考えても２８００万はきびしいように思えます。
上記の表から見ても手取り４００万の方の生活費は（税金分３０％を除いた２８０万）２３万でそのうちローンを差し引いた金額は１７万です。
夫婦２人が生活するのであれば本当にギリギリというところでしょうか。
これで子供でもいたらおそらく妻が多少働く必要が出てきます。
ここで言いたいのは実際に借入出来る金額はあくまで年収ベースでそこに落とし穴があるということです。
そして上記の表のように多少数字は丸めて計算したとしても、不動産業者の言う年収の５倍から７倍という数字はとても危険な数字なのだということがわかります。
３５％の返済数字で満足していればいいのですが、生活に余裕がなく、無理な返済となる可能性が高いと思います。
もちろん年収が一生そのまま続くとは思えないのですがやはり無理は禁物です。
このことから言えるのは、実質的な返済額と生活の水準を見て、本当に生活していけるのか。
その借入額で多少のゆとりを考えていけるのかということです。
銀行が貸してくれるから、業者が大丈夫といったからといって鵜呑みにするのは危険だということです。
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