金融機関の視点や住宅ローン審査の傾向と対策をわかりやすく解説します。

住宅ローンを組む時、融資対象者だけが審査の対象になる訳ではありません。

購入する物件にも審査があります。

実はここがポイントなのですが、購入する物件は、審査前に決定してしまいます。

つまり購入前にローンが組めるかどうかを検討したくても判断できるのは借入者の個人的な返済能力であって、物件によっては借入できないこともあるのです。

これは物件がどんな状態なのかということを判断しています。

物件が仮にセカンドハウスのようなものや家族が居住する住宅であった場合、住宅ローンの対象になるケースもありますが、融資してくれる金融機関が多くないのが現状です。

もちろん土地だけ購入は住宅ローンを組めません。

土地の上に住居を建築することが前提です。

また、担保評価や権利関係・法規定を守っているかどうかを審査します。

担保評価はその土地と建物を売却した場合の金額の目安をいいます。

これらに抵当権を設定して、返済が出来なくなった場合に金融機関が抵当権を使ってこれらの土地と建物を処分して回収するのです。

つまり土地と建物の差し押さえが起きるのです。

この担保評価は金融機関が査定するか購入した時の売買価格を目安にします。

これを担保掛目といいますが、担保掛目の計算は住宅ローンの購入希望額を購入価格で割ってだします。

だからこの時担保評価が低いと借入れが厳しくなります。

大体の目安は以下のように行われています。

新築の分譲（マンション・建売住宅など）であれば、購入した時の売買価格を判断にしています。

つまり購入金額１００％（担保掛目１００％）となります。

また建物だけの場合は建築請負契約金額が担保評価額です。

建築費の１００％が上限です。

一番厳しいのが中古住宅で購入価格を担保評価にすることもありますが、建物が古い場合は評価できずに土地だけの評価額になることもあります。